现阶段商品房蕴涵的土地资产在交易中逐步增值的市场信号，在很大程度和范围内诱导住房的消费功能让位于投资功能

土地出让价格的上涨总是会带动所在区域未开发和在开发、在销售和已销售的商品房重置成本的上涨。不论在商品房销售市场还是在二手房交易市场，交易双方都会依据住房重置成本而非历史成本进行交易。在土地价格不断上涨的预期下，住房投资实质上已不是针对商品房所含房产物业的投资，而是依据商品房所蕴涵土地资产的投资。住房消费功能让位于投资功能的情形，在演绎房价上涨曲线的同时，也容易致使地方政府将土地资源投向商品房市场。

形成以上结果的原因，很大程度是因为政府对不同性质房产的土地产权有着不同的政策界定。在现有住房供应体系中，除经济适用房持有者在补交一定金额土地出让金可将房产性质转换成商品房以外，公租房、城中村农居和小产权房并不能通过补交土地出让金来改变房产的性质。对此问题的进一步分析涉及商品房的资产增值功能。商品房资产由地产（土地使用权）与房产两部分组成，其中房产价值相对稳定，地产价值则随土地出让价格的上涨而上涨，其他类别房产不具有产权不能获取地产的增值。在这样的政策导向下，社会资金就会追逐商品房资产，尤其是在出现通货膨胀或预期时。

学术界关于一次性征收70年土地出让金的评论，大都是围绕地方政府官员在有限任期内快速筹措城市建设资金以及与此相关联的地方债务来展开的。这些评论揭示了地方政府最大限度获取土地出让收益的动机，但没有从制度或政策角度对土地出让金政策之于住房市场自我调节的机制性障碍等问题进行专门的分析。

以公租房建设为契机，按年征收土地出让金或许是走出房地产运行困境的一条可供选择的路径，这是基于把居民家庭住房支出费用控制在可支配收入合理比例的考虑

以按年征收土地出让金用地来开发建设公租房的总体思路，是赋予公租房以完全产权，在限制按套转让的前提下不限制以小区产权或项目公司股权方式实施的转让。按年征收土地出让金的价格，由地方政府依据当地居民可支配收入水平综合考虑按年摊销公租房开发建造、营运维修成本及合理利润来确定，并以此确定公租房的租金水平。该思路的可行性在于：公租房可交易的完全产权及预留的合理回报，能够吸引民营企业和社会资金进入该领域投资，既可以减轻地方政府在公租房建设方面的资金压力，又可以为地方政府开辟区别于商品房市场以外的稳定的土地出让收益。

目前我们对如何处理非商品房产权遇到了一系列的问题，如果按年征收土地出让金的公租房能结合市场化方式有效运行并取得绩效，那么，经济适用房、城中村农居和小产权房也可通过按年征收土地出让金方式转化为公租房。

现行土地制度安排难以建立同商品房市场协调运作的经济适用房退出机制，也不能解决城中村农居和小产权房地价补缴问题，而按年征收土地出让金则有可能解决这些问题。因为它既可以提高社会存量房产的利用效率，又能有效分流以自住为目的商品房市场的消费性需求。此外，参照城市居民家庭可支配收入水平确定的土地出让金水平，也确定了城市化进程中失地农民土地损失的按年补偿标准。

近年中央政府十分重视公租房的建设，各地对公租房的运作模式尚在探索之中。以按年征收土地出让金方式来供应住房用地，可以统一各类住房资产的价值基础，引导各相关利益主体实现满足居住功能的住房资源配置。按年征收土地出让金的结果之一，是公租房的地产增值收益归政府而非房产持有者，这会引导房地产投资功能向居住功能的回归，有效制约70年土地使用权商品房价格的非理性上涨。现有商品房在70年土地使用权到期后，可以过渡到按年征收土地出让金的方式。

我国房地产市场需要向满足消费性需求的住房市场回归，回归的导向或标志，是一般居民家庭的住房消费支出，不论是拥有产权方式还是租赁居住方式，都应控制在可支配收入的合理比例之内。从这个导向出发，按年征收土地出让金制度就具有重要的意义。（作者单位：浙江工商大学）