远郊区域“泡沫”挤出效应明显

　　自房地产宏观调控以来，曾经被称为北京楼市“风向标”的通州，成为调控“重灾区”，泡沫挤出效应明显。北京房地产交易管理网数据显示，自2010年10月至今年7月，北京通州合计供应住宅项目19个，提供住宅8525套，而同期签约数只有1887多套，签约率只有22%，居全市郊区县之末。北京中原地产三级市场总监张大伟表示，目前通州楼市的主要情况是，“库存量大，积压严重，预计供应多，降价动能充分。”

　　通州“珠江拉维小镇”近日推出30套特价房，其中毛坯均价14500元/平米，精装均价17500元/平米，较此前25000元/平米价格下调近万元。这是继去年月亮河公园降价万元推出特价房后，通州第二个均价下调万元的楼盘。

　　通州地区不少项目虽然没有直接降价，而是采取各种变相打折的方式，比如富力-金禧花园的开盘报价与之前一期2万元/平米的开盘价格一致，但即将针对部分房源推出团购特惠活动，88平米的户型团购价140万元/套起。

　　分析人士认为，通州新房价格下降对于周边二手房业主心理产生一定影响，从而导致二手房议价空间增大，部分业主或调低挂牌价。同时，在新房价格下降的情况下，未来该区域二手房价格继续向下调整的可能性也有所增大。链家在线的数据显示，目前在其挂牌的通州区域二手房有3570套，挂牌均价为15044元/平米。而北京中原地产7月最新统计也显示，目前北京市各类型的二手房均价均出现一定幅度下降，幅度在5%之内，在区域上已经出现了从外到内降价的趋势，通州、大兴等地的价格松动最为明显。在户型产品上，主打大户型和不满5年的楼盘降价明显。

　　8月房价下行压力较大

　　业内人士认为，七八月份并不是楼市销售的旺季，但是在房地产宏观调控力度始终不变的背景下，想要继续往年“金九银十”的火热成交量，8月的市场表现十分重要。据北京中原地产不完全统计，预计下半年入市楼盘达到110个左右，这些项目主要集中在近郊区。从数据上看，房价下调也将首先从郊区开始蔓延。预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，而年内库存量可能明显上涨。因此，在部分区域二手房降价效应和新盘大量入市的情况下，北京房价8月下行压力较大。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量达105852套，二手住宅的可售套数也达到37644套。有市场研究机构认为，目前北京的楼市存量逼近历史高点，去库存化形势严峻。

　　业内人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发，因此新盘项目在所有入市项目中所占比重不断攀升，房地产开发商8月推盘力度料继续加强。?